Casa ricevuta in eredità: quali e quante tasse vanno pagate?

È importante definire innanzitutto come si diventa eredi di un bene, nel nostro caso di un immobile: il documento di cui dobbiamo essere provvisti, perché attraverso di esso si determina e sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile, è la dichiarazione di successione. Questa deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate entro un anno dalla morte del “de cuius” (locuzione della lingua latina che individua la persona defunta dalla quale si eredita).
Con questa dichiarazione, l’erede diventa agli effetti di legge proprietario dei beni che costituiscono l’eredità.
Ottenere un bene immobile in eredità prevede il pagamento di tasse e imposte: ma quali e quante sono le tasse da pagare su una casa ereditata? Prendiamo quindi in esame le imposte di successione e le agevolazioni fiscali per il passaggio di proprietà dell’immobile.

È obbligatorio presentare, tramite il commercialista o il Caf, la dichiarazione di successione in via telematica, od anche autonomamente tramite il software gestionale on line gratuito sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nei seguenti casi:

Non si rinuncia all’eredità
Se l’attivo ereditario (senza immobili) supera i 100.000€
Se l’eredità comprende beni immobili

La tassa di successione

Il grado di parentela fra il titolare e il beneficiario dell’eredità ed il valore dell’immobile sono le variabili che determinano il valore dell’imposta di successione.

Andando nello specifico, possiamo così stabilire:

Quando ad ereditare sono il coniuge oppure figli, genitori o nipoti, l’imposta viene calcolata in base a un’aliquota del 4% sul valore catastale della casa. È prevista una franchigia di 1.000.000€. Ciò vuol dire che va pagata solo se il valore dell’immobile è superiore al milione di euro e solo per la parte eccedente. Ad esempio, un figlio eredita una casa del valore di 900.000€: non dovrà pagare l’imposta di successione. Se invece eredita un’abitazione che vale 1.300.000€ la tassa si pagherà solo sulla somma di 300.000€.
Quando gli eredi sono fratelli o sorelle, l’imposta di successione è pari al 6% ed è comunque prevista una franchigia fino a 100.000€.
Quando gli eredi sono altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, l’aliquota è sempre del 6% e non è prevista franchigia.
In tutti gli altri casi l’aliquota è dell’8% del valore catastale dell’immobile e non sono previste franchigie.
Se ad ereditare è una persona disabile, l’aliquota viene calcolata comunque in base al grado di parentela ed è prevista una franchigia fissata a 1.500.000€.

Imposta ipotecaria e catastale successione

In caso si erediti una casa quindi, bisogna pagare poi anche l’imposta ipotecaria e catastale.
La prima va versata per la trascrizione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio: l’importo si ottiene applicando al valore delle quote degli immobili l’aliquota del 2% .
La seconda è dovuta per un importo che si ottiene applicando al valore delle quote degli immobili l’aliquota dell’1%.

Dobbiamo inoltre tenere in considerazione le agevolazioni fiscali sulla prima casa, che possono essere sfruttate se:

La casa non è di lusso (non rientra nelle categorie catastali A/1 – A8 – A9);
L’erede non ha un altro immobile idoneo ad abitazione nello stesso Comune;
L’erede non ha un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione in altro Comune;
L’erede, se non ha già la residenza nel Comune dove si trova la casa ereditata, si obbliga a trasferirla entro 18 mesi dall’apertura della successione.

Se sussistono queste condizioni, l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa e sono pari a 200 euro ciascuna.

Vuoi saperne di più? Contattaci