Danni durante i lavori nel condominio
Quando sono causati dall’impresa: le indicazioni legali su chi paga
e come si divide la responsabilità in caso di lavori ordinari.
Durante l’esecuzione dei lavori in condominio possono capitare degli imprevisti: infiltrazioni, guasti o addirittura danni strutturali. Non è sempre facile definire i profili di responsabilità.
Prendiamo un caso esemplificativo: la proprietaria di un immobile ha rilevato dei danni alla propria terrazza, causati dai ponteggi dell’impresa montati in modo sbagliato: chi risponde legalmente e a chi rivolgersi in caso di danneggiamento alle parti di proprietà esclusiva?
Una risposta univoca non c’è, bisogna analizzare caso per caso e valutare i profili di responsabilità di ognuno; c’è da dire però che una sentenza della Corte d’Appello di Bari ha fatto chiarezza sull’argomento: vediamo insieme i dettagli.
Quando si tratta di lavori in condominio, che possono riguardare il Superbonus, l’Ecobonus, il Sismabonus e ogni altro intervento di straordinaria manutenzione, può capitare che qualcosa vada storto.
Un danno al terrazzo di un inquilino (i ponteggi dalla ditta appaltatrice, installati male, lo avevano causato), circostanza confermata sia dalla ditta che dal proprietario dell’immobile, è finito in Corte di Appello; in una fase iniziale era stato impossibile trovare un accordo sull’ammontare del risarcimento, quindi la proprietaria danneggiata aveva deciso di procedere legalmente tramite il tribunale di Foggia. In questa sede i giudici hanno “scagionato” il condominio perché aveva “provveduto a nominare una impresa e un direttore dei lavori astrattamente idonei alla realizzazione delle opere appaltate”.
La Corte d’Appello, in conclusione, ha confermato la sentenza: il condominio non è tenuto a risarcire i danni.
Lavori straordinari, chi risponde dei danni?
Di regola, c’è sempre un contratto di appalto in cui viene pattuita l’autonomia organizzativa della ditta che realizza i lavori straordinari; proprio da questa autonomia deriva la responsabilità dell’impresa. Dato che il condomino sceglie la ditta, ma è quest’ultima a realizzare e gestire i lavori in autonomia, il condominio non può essere chiamato a risarcire eventuali danni. Più precisamente, la Corte di cassazione nella sentenza 20557/2014 chiarisce che, anche se il condominio è tenuto a sorvegliare l’esecuzione dei lavori, il controllo esercitato si limita all’accertamento e alla verifica della corrispondenza dell’opera con l’oggetto del contratto.
Ogni regola ha le sue eccezioni: infatti esistono due casi in cui la responsabilità è del condominio committente e dovrà quindi risarcire i danni.
1) Gli interventi che hanno causato il danno sono stati eseguiti dietro un preciso ordine del condominio committente.
2) Quando la colpa del condomino deriva da una scelta sbagliata, in giurisprudenza viene definita “culpa in eligendo“: ciò si verifica quando l’incarico dei lavori viene affidato ad un’impresa del tutto incompetente. I soggetti danneggiati possono agire contro il condomino per chiedere il danno emergente e l’eventuale lucro cessante. Spetta al danneggiato dimostrare in giudizio che la ditta incaricata era inadatta.
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