La proposta d’acquisto costituisce l’argomento di principale interesse per chi si appresta a comprare casa.

Quando vuoi comprare una casa, devi trovare nella figura dell’agente immobiliare un punto di riferimento solido, che porti alla firma di una proposta di acquisto irrevocabile, facendoti sentire davvero sicuro e sereno. Mesi e mesi di ricerca (molto meno se ti sei saputo ben organizzare prima e hai intrapreso  una giusta strategia di ricerca) e finalmente la casa che hai sempre immaginato è lì, pronta ad essere acquistata. Sicuramente sarai al massimo della felicità ma, considerando l’investimento, nutrirai comunque qualche dubbio. Proprio per questo motivo è fondamentale arrivare preparati e decisi. All’agente, oltre a valutare tutti gli aspetti tecnici dell’operazione,  premerà farti ragionare su alcuni punti essenziali: ascoltalo e così condividerete strategia, decisioni e condizioni.

Sei tu a fare la proposta, ma con il supporto dell’agente immobiliare, risulterà sicuramente vincente.

Se desideri approfondire l’argomento, l’Affare Immobiliare puoi leggere ulteriori precisazioni per una proposta d’acquisto efficace, sicura ed in regola con la normativa vigente.

Indice

Documenti che l’agente immobiliare andrà ad analizzare bene prima della sottoscrizione della proposta, una volta analizzati si regolerà di conseguenza

La fretta è cattiva consigliera in questo caso: evitiamo brutte sorprese.

Prima di tutto una buona presa visione della planimetria catastale. Si tratta di una prima verifica della conformità degli ambienti. È utile per verificare se al suo interno manca qualche porta, finestra, finanche una stanza.

Una buona presa visione dell’ultimo atto di compravendita, al cui interno sono elencate le eventuali servitù attive o passive. Si tratta di un atto pubblico, quindi senza alcun ostacolo nella visione e consultazione.

Altre informazioni sull’abitazione che possono risultare  molto importanti: ci sono stati eventuali contratti di affitto, comodato, uso et similia, e come è avvenuta la loro risoluzione, importante sapere anche se ci sono stati passaggi di proprietà per donazione e a quando risalgono.

Altrettanto importanti sono le informazioni riguardo al regolamento condominiale, così come conoscere le spese straordinarie eventualmente deliberate.

Sempre meglio avere informazioni riguardo anche all’ultimo verbale di assemblea condominiale, i millesimi condominiali di competenza, ed il riparto delle spese dell’ultimo anno di gestione.

Un buon agente immobiliare saprà come acquisire informazioni relativamente alla serietà e solvibilità del Venditore, aspetto estremamente importante questo.

Cosa fare in assenza di alcune di questa importanti informazioni ? …… Si deve assolutamente rinunciare all’affare ? …. NO, ma è necessario sapere come fare per mettersi in sicurezza da possibili rischi, e qui è estremamente determinante la figura dell’agente immobiliare.

Concludendo: tutte le informazioni di cui sopra sono fondamentali, ma in assenza di alcune di queste informazioni si può procedere ugualmente in una proposta di acquisto ma è necessario saperla formulare bene in modo tale da potersi garantire un’assoluta tranquillità e non prendersi rischi talvolta anche molto consistenti, ogni informazione importante che non ci sia data sapere prima, nella proposta di acquisto va trattata e va gestita bene. In un affare la velocità può essere l’arma veramente vincente ma è necessario sapersi gestire, altrimenti si corre il rischio di uscirne perdenti alla fine.

Veniamo ora alla prima parte della proposta di acquisto:

Dati del proponente e del venditore

Come in tutti i contratti, la prima sezione è dedicata alle generalità dei soggetti interessati dall’accordo. In questo caso, il venditore e l’acquirente.

La proposta può essere fatta da un unico proponente, difatti, non occorre farla a nome di tutti coloro che vogliono acquistare. Bensi, andrà indirizzata e controfirmata da tutti i proprietari.

Fino a questo punto, non ci sono questioni su cui prestare particolare attenzione.

Passiamo al paragrafo successivo.

Descrizione dell’immobile

L’immobile deve essere identificato con certezza e sono necessari i seguenti dati: ubicazione, composizione, intestazione della proprietà, atto di provenienza, destinazione d’uso, edificato in edilizia, dati catastali, libertà da ipoteche e/o pignoramenti.

È necessario controllare e quindi riportare tutti gli estremi catastali: foglio, particella e subalterni e i relativi dati in visura catastale. Qualora ci fossero garage, cantine, giardini bisogna controllare se sono contenuti nella planimetria catastale. Potrebbero essere identificati con altri subalterni.

La descrizione deve essere accurata e devono essere inseriti tutti i vani: ripostigli, soggiorno, cucina, camere, sottotetto, terrazze etc.

Dichiarazioni del venditore

Le dichiarazioni del venditore sono di fondamentale importanza: il proprietario dovrà trasferire l’immobile privo di abusi, quindi rispettando le seguenti conformità:

NOTA BENE: con l’accettazione della presente proposta conferma integralmente dette dichiarazioni.

In molte regioni, come Toscana ed Emilia Romagna, i notai non trasferiscono gli immobili senza che un professionista, architetto, geometra o ingegnere abbia dichiarato la conformità urbanistica e catastale tramite una relazione tecnica di compravendita.

Prezzo di acquisto offerto, condizioni di pagamento e caparra

Il prezzo è pattuito a corpo e non a misura. La proposta di acquisto è un atto che ha validità solo tra le parti che firmano il contratto. Non è opponibile a terzi. Se devi attendere l’esito dall’accettazione del mutuo, o il venditore necessita di tempo per cercare una nuova casa, ti consiglio di proporre un preliminare di compravendita (o compromesso) davanti un notaio. In questo modo, renderai la proposta opponibile a terzi e non avrai sorprese. In caso contrario, puoi fissare direttamente il rogito. Generalmente, più viene offerto al preliminare e più il venditore è invogliato ad accettare.

Atto notarile di compravendita e consegna dell’immobile

L’immobile, al momento dell’atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica. Deve essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova con tutte le servitù attive e passive. Il possesso dell’immobile libero da cose e persone, salvo il caso in cui sia occupato da persona munita di titolo opponibile a terzi, viene trasferito alla stipula dell’atto notarile.

Una domanda che ci si pone spesso è: come faccio ad essere certo che il proprietario abbia “liberato” realmente l’appartamento?

Sembra strano ma la certezza non può esserci. Si possono prendere delle precauzioni: la legge permette all’acquirente, la mattina prima del rogito, di accedere all’immobile per assicurarsi che sia stato realmente svuotato e quindi, ovviamente, non abitato.

Termine di validità della proposta

Anche questo termine è a discrezione del proponente, sotto forma di “proposta irrevocabile”: a volte possono essere sufficienti pochissimi giorni, ma si possono proporre anche due settimane.

Compenso di mediazione dell’agenzia immobiliare.

Come abbiamo visto nell’articolo introduttivo, secondo l’art. 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Questo compenso in genere viene concordato in apposita scrittura, a parte rispetto alla proposta di acquisto.

Proposta vincolata alla concessione del mutuo.

L’art. 1353 del c.c. permette di stipulare un contratto ponendo una condizione sospensiva, che può portare alla risoluzione del contratto nel caso non si realizzasse.

Una clausola di questo tipo è tipicamente la proposta di acquisto in base all’ottenimento del mutuo. La vendita avviene solo se la banca rilascia il mutuo. Altrimenti, la proposta è inefficace.

In caso non venisse rilasciato il mutuo, la somma versata dall’acquirente al venditore tramite la proposta dovrà essergli restituita. In questo caso non essendo pervenuti alla conclusione dell’affare non scatta il diritto alla provvigione per l’agente immobiliare pertanto nessuna provvigione gli spetterà, tuttavia potrebbe spettargli un compenso per l’assistenza prestata se detto compenso è stato preventivamente concordato a monte con il proponente.