L’affitto a canone concordato: vantaggi e limiti per proprietari ed affittuari

La locazione a canone concordato è una tipologia contrattuale in uso nel mercato immobiliare italiano. Questa tipologia presenta dei “pro” e dei “contro” per conduttori e locatori. La Legge n. 431/199I regola i contratti di locazione a canone concordato.

I requisiti generali che un contratto di locazione deve rispettare per potersi considerare a canone concordato sono essenzialmente due:

1) Chi affitta non può liberamente scegliere il canone da richiedere: la determinazione dello stesso dovrà avvenire tenendo conto di valori specifici, parametri che tengono conto delle caratteristiche oggettive dell’immobile, parametri fissati da accordi sottoscritti dalle più rappresentative associazioni di categoria di proprietari e inquilini

2) La durata del contratto deve necessariamente essere minimo di 3 anni, prorogabili di ulteriori 2 anni obbligatoriamente salvo determinate necessità del proprietario; la rinuncia alla proroga del contratto deve essere fatta tramite lettera raccomandata almeno 6 mesi prima rispetto alla data di scadenza dello stesso.

Quali sono i principali vantaggi di questo tipo di locazione? Parliamo soprattutto di agevolazioni fiscali.

Si può ottenere una riduzione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta municipale propria sugli immobili locati (IMU). Inoltre, optando per la cedolare secca, il contratto non è soggetto al pagamento dell’imposta di registro del 2% sul canone annuo.

Tassazione applicata al 10 per cento e non al 21 per cento: qualora il locatore opti per il regime della cedolare secca e l’immobile sia situato in un comune ad alta densità abitativa o sia locato a studenti universitari, l’imposta IRPEF è al 10%.

I vantaggi per i proprietari:

Durata del contratto ridotta 3 anni + 2 anni (invece che 4 anni + 4 anni)
Possibilità di fare contratti transitori fino ad un massimo di 18 mesi (non possibile per i contratti ordinari)
IMU agevolata rispetto l’aliquota ordinaria di ogni singolo Comune

I vantaggi per gli inquilini:

canone a prezzo inferiore rispetto a quello di mercato,
nessun aumento del canone d’affitto in futuro per gli adeguamenti ISTAT al costo della vita.

Quali sono invece i limiti del canone concordato?

I contratti di locazione devono essere stipulati obbligatoriamente seguendo il contratto standard predisposto sulla base delle direttive della legge nazionale e concordato con le associazioni di categoria (inquilini e proprietari) maggiormente rappresentative;
Il contratto deve essere asseverato da una delle associazioni firmatarie dell’accordo per verificarne la regolarità;
L’appartamento non può essere subaffittato;

In conclusione: non è così scontato che questa tipologia contrattuale sia da preferirsi, nonostante le agevolazioni sulle tasse, soprattutto a causa delle limitazioni sul valore economico del canone, della durata del contratto (inferiore rispetto a quella a canone libero) e le possibili restrizioni.

Per una giusta valutazione di convenienza è consigliato rivolgersi ad un agente immobiliare esperto del settore!

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